房贷利率调降在即 银行积极备战,这是刚需买房的时机吗
房贷利率调降在即 银行积极备战，这是刚需买房的时机吗？
不知道题主这是什么时候提的问题，看房贷利率的变化趋势，我判断应该是2018年底或者是2019年初的时候提出的问题吧。
1、全国房贷利率的变化过程是怎样的？从这波楼市的牛市起点说起，得把时间回溯到2015年，2015年房地产市场的关键词是“去库存”，为什么要去库存？因为房子挤压太多卖不出去了，去库存就需要鼓励居民加杠杆去购房。
要去库存首先就要明白为什么房子卖不出去，一般情况，如果一样商品都库存挤压严重了，很可能的情况就是供给过剩了，大家都 有了，所以才导致卖不出，不过这次房地产不是因为房子太多了，而是因为“限购”政策导致很多有购买需求的居民买不着房子，这是一个很有意思的事情，那就是一方面是买不到房子的人，另一方面是卖不出去的房子，所以，要达到去库存的目的也很直白，那就是松绑限购，把购房的资格大大降低，把购房的利率降低，把首付比例降低，这几个政策一实施购房的人数就逐渐多了起来。
要降低房贷利率，首先就是降息，2014年11月央行实施了1次降息，2015年实施了4次降息，在2014年到2015年时间，央行累计降息5次，5年期以上贷款基准利率从6.55%降到了4.9%。基准在短短11个月的时间里，基准利率下降了1.65个百分点。
不仅基准利率降低，全国的商业银行还在给利率打折，房贷利率打九折的情况是常见的，在2016年11月的时候全国首套房房贷利率降到了4.45%的历史低点，在2016年左右买房的人确实是比较幸运的。
随后房贷利率触底反弹，因为房子太好卖了，楼市火了起来，已经不需要利率“低价促销”了，反而是要上调房贷利率，以此来抑制过于火热的房贷市场。当利率达到4.45%的历史低点后，房贷利率开始回升，到2018年11月份，全国首套房房贷平均利率达到了5.71%的阶段性高点，房价快速上涨的势头也得到了遏制。
从2018年11月份开始房贷利率开始下跌，到了2019年的5月份房贷利率跌到了5.42%，当前大概是在5.44%的水平。
2、房贷利率和房价的关系？因为房贷利率是楼市调控最常用的手段，经常是楼市较热的时候会上调房贷利率，而在楼市遇冷的时候会降低利率，这种关系在上文的分析中也已经被验证过了。
房贷利率下跌往往是需要鼓励买房的时候，比如今年上半年的时候，最近3个月房贷利率基本平稳的状态，说明当前的控制效果还是比较符合调控预期的。
问题是房价未来会怎么走？如果是往下走的话，现在就不是刚需购买的时间点，如果是往上走那么当前就是个买点。
笔者写过多篇文章阐述这个方向，剔除了大涨和大跌两种走势，剩下的微涨、微跌和平稳三种走势，我更偏向于微涨和平稳这两种走势。
目前的调控目标更像是以时间换空间的形式，让房价稳住，通过经济的持续增长来化解高房价带来的潜在风险，如果三五年的时间房价能够稳住，其实也就相当于房价跌了30%。
目前刚需是一个卖点，其实未来一两年依然有机会购买，因为未来的状态还是以微涨和平稳为主，但是这样的城市除外：那就是刚刚过去的时间完成了一轮暴涨。其实2019年的上半年不少城市房价涨幅还是不小的，这样的城市必然会迎来严厉的调控，房价回调的风险很大。这种城市可以再等等。
未来几年的房贷利率会下调么？
根据今年的经济形势来分析，未来几年的银行房贷利率肯定会呈现出下调的趋势。
我国现在总体的经济调控目标肯定是拉动内需，刺激消费。主要以下两方面：
第一方面是以国家投资和基建为主就是国家替我们花钱，本次新冠疫情的影响，已经确定新增大量的投入新基建的建设中。
通过国家替你们花钱，持续固定的投资，把房地产带来高速经济增长的泡沫弥补，同时把西方高利润高技术行业抢过来，熬出一大批中产阶级后，并提供完善的居民福利保障体系，那时人民才敢于大力消费。
第二方面拉动个人消费拉动个人消费，其实就是刺激消费。怎么才能让国民消费，第一是有需求，巨大的消费市场；第二，消费者手里有闲钱还有大量休息时间和假期；第三，未来收入预期是正面的，就是个人未来不会失业，收入还会越来越高。
在长期高昂的房价带动的产业基础上，老百姓大多身上背负着高额的房产贷款压力，以至于影响了现实中的生活，手中没有多少余钱的情况下，肯定会影响消费市场。根据本次新冠疫情的影响，很多企业倒闭以及大量的失业人群，进一步加剧了消费降级的趋势。
为了尽快激活市场消费潜力，拉动内需，刺激消费进一步的增长，国家在通过拉动新基建及高科技产业的快速发展来慢慢的将资本由房地产转移到高科技实体经济领域，房价实现软着陆，保证金融行业持续性和社会稳定性，实现上面的目标，势必会采取大量的放水、印钞、降准等手段来增大人民币的投放量，银行需要投放市场的额度增加，自然会通过减少储蓄利率去刺激和鼓励消费。减少储蓄利率的同时，自然贷款利率会相应下调，同时也大力鼓励微、小、中企业贷款，帮助实体经济的快速复苏，确保就业的增长，企业的发展。
贷款利率下调同样标志着个人购买房屋的按揭贷款利率下调，能够大量的减轻老百姓的生活压力，也是促进消费的一个不可缺少的重要环节。
所以我认为根据今年的形式，未来几年内房贷利率下调是必然的趋势。
这是利好的征兆吗？
一、如果基准利率下降，那么你的贷款利息会相应的下降。
我们在商业银行签订的按揭贷款合同利率规定均为：借款年利率为基准利率上浮/下调多少百分比。所以如果基准利率有变动，那么你的贷款利率也会跟着变化。央行每一次降息,借款人的月供就要有相应的减少;反之,则会有相应的增加。
举例:如果办理房贷时，基准是4.9%，利率上浮15%，那么你的实际利率就是4.9%*（1+15%）=5.635%。到第二年，银行的基准利率下调到了4.8%，那么你的房贷也会跟着调整，那就是基准4.8%，上浮15%，上浮部分是不会调整的，你的实际利率是4.8%*（1+15%）=5.52%。
二、如果是浮动比例的下降，那么对于你的贷款利息不会造成任何的影响。
我们办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或者下浮，一旦合同签订了，那么浮动比例就是固定的了。只要央行基准利率没有调整，不管银行房贷利率怎么调，购房者的房贷利率是不会变的。贷款合同中的浮动比例是也是由各家商业银行自身决定的，所以不同地区，不同银行，不同的贷款者浮动比例会略有出入。
比如你的房贷利率为5.88%，那么你的房贷利率就是商业银行基于基准利率4.9%（五年期以上贷款基准利率）上浮20%的利率（5.88%/4.9%-1=20%）。这20%的上浮比例是永远保持不变的，不会跟随商业银行利率调整而调整，也不会随央行基准利率的调整而调整。假设央行今年降息，五年期以上贷款基准利率降至4.8%，明年你的贷款利率将会是4.8%*（1+20%）=5.76%，即20%的上浮比例不会随央行基准利率变化而变化。所以，房贷特别要注意的是上浮比例，而不是具体的贷款利率。
如果你的上浮比例高于别人20%，那么你就将比别人多支付20%的利息，不管任何时候都是一样。比如2012年A房贷利率为6.8%，那么到如今他只需支付4.9%的贷款利率，因为当年的五年期以上贷款基准利率就为6.8%。而如果你当下贷款利率为5.88%，上浮了20%，看起来比当年A的6.8%低，但实际却高出20%。因为当基准利率涨回6.8%时，A房贷利率为6.8%，而你贷款利率将是6.8%*（1+20%）=8.16%。
那么银行利率调整后，房贷利率调整时间有哪几种呢？
一：银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率。例如央行的基准利率调整时间是2019年10月10号，那么你的房贷的调整时间是在2020年一月一号。
二：满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率。例如你的房贷是2017年7月10号签订的房贷合同，央行在2019年9月调整利率，那么银行会在2020年7月还款日时调整你的最新利率。
三：双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。例如央行的基准利率调整时间是2019年10月10号，那么你的房贷的调整时间是在2019年11月10号。
每个银行的房贷利率调整情况不同，大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中，公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过央行基准利率如何调整，对于房贷利息的影响，只会对于未还部分的利息的结算有变化，对于已还部分则不受影响。
而银行提高住房贷款固定利率加点？
国内自从2019年8月实行LPR代替了央行的基准贷款利率之后，很多人对于LPR是一知半解。
很多人担忧银行背后搞什么猫腻，银行提高固定贷款利率的加点，间接性的让大家选择浮动利率。从而让大家产生一种困惑，假如贷款选择了浮动利率，后期LPR涨了怎么办？
针对这个问题，我们应该从两个方面来分析与解答，只要弄明白这两个方面，答案迎刃而解。
第一：客户可以选择固定或者浮动利率
银行贷款可以选择浮动利率，也可以选择固定利率，银行并不会强制性要求客户选择哪个贷款利率，客户拥有自主选择权。
当然当客户选择确定贷款利率之后是无法进行更改，大家在办理贷款或者在转换成LPR利率之前一定要谨慎选择，记住只能一次选择的机会。
当选择浮动利率贷款之时，银行会根据每年12月份的LPR利率为基准，然后每年进行重新定价一次，意味着每年的贷款利率都会进行浮动的。
但假如贷款之时选择的是固定利率，固定利率是否随每年LPR的浮动而变动，一直保持原先签订合同的贷款利率为准。
从这里可以得知，如果真担忧未来LPR利率会上涨，最好的办法就是选择固定利率，这样不用担忧后期LPR是涨是跌，已经跟自己没有关系了。
第二：房贷LPR是每年重新定价的
上面已经分析了担忧后期LPR上涨的话可以选择固定利率。但如果不愿意固定贷款利率同样不用担心，因为房贷LPR是每年重新定价的，并非每个月都会随LPR利率的调整而调整。
即使选择的房贷LPR浮动利率，银行也会每年根据年底12月份的LPR利率进行重新定价，这样的话可以避免随着LPR利率的上涨给自己贷款增加压力。
比如当前2020年自己的房贷LPR利率4.8%+50个基点。如果2020年7月份LPR利率已经变成了5.1%，自己的贷款利率依旧不会调整，同样还是4.80%+50个基点，保持利率不变。
但如果2020年12月份，国家又把LPR利率下调到了4.5%的话，2021年的房贷利率就调整为4.50%+50个基点，实际贷款利率就变为5.0%了，已经随着LPR下调而降低了20个基点，为自己省了贷款利息。
总结分析
综合以上两个方案得知，尽管后期LPR出现上涨，我们作为贷款人也是有应对方案的，要么选择固定利率完全避开未来LPR涨跌影响。
如果选择了浮动利率，随着LPR上涨带来压力，我们可以申请提前还款，降低自己的还款压力，这样同样可以避免后期LPR上涨带来的冲击。
武汉按揭房利率下调至41？
第一，央行公布了8月份的五年期以上LPR利率，为4.3%，相比于之前的4.45%下跌了15个基点，属于超预期下调，目的是刺激楼市。
根据央行此前的另外一条新政，首套房商业贷款利率可以在五年期以上LPR的基础上最多再下调20个基点，所以才有了目前市场上购买首套房的时候最低做到4.1%的利率。
而现在购买二套房是享受不到4.1%的商贷利率的，一般二套房的商贷利率在5%以上，所以不是什么情况下都能以4.1%的利率获得房贷。
4.1%是首套房的最低贷款利率，有的地方首套房利率比这个数字要高。
第二，原本贷款利率在5.88%至6.37%的人应该是早年购买了第二套或者以上的房子的家庭。
几年前商贷利率确实比较高，有些地区的二套房房贷能够达到6%以上。
不过，只要在2020年没有选择固定利率计价模式，那么现在的房贷利率并不会那么高。
当年只要选择了LPR浮动利率就意味着利率先下调了0.15%，换言之5.88%至6.37%者的利率在2020年左右的时候下调至了5.73%至6.22%。
进入2022年以来算上8月的调整五年期以上LPR已经下调了3次。
第一次下调了0.05%，第二次下调了0.15%，这个月又下调了0.15%，三次累计下调0.35%。
这么一来题主提到的这波人的房贷利率其实是在5.38%至5.87%之间的。
由于未来五年期LPR还有下跌的空间，因此，贷款利率可能还会继续下降。
真正惨的是那些选择固定利率的人，永远在5.88%至6.37%之间，但谁让他们当初自己乱选呢。记得当年还有人因为我建议选择LPR浮动利率在评论区说我是银行的托。
第三，即使因为五年期以上LPR的下跌使得利率下降了，那些原本商贷利率高的人依然承受着较高的贷款利率。现在的稳定理财收益率不断下跌，面对那么高的贷款利率确实不太划算，解决办法有两种。
一是提前还贷。
如果手头的资金不是很紧张并且也没有什么高收益率（平均每年收益率超过6%）的投资项目的话建议提前还贷。
注意，不是所有提前还贷都要收取补偿金的，具体看看贷款合同上是怎么写的，即使支付补偿金也是划算的，补偿金一般为提前还款额的1%，这也比几十年的高利率要好。
二是转贷。
所谓的转贷就是将利率较高的按揭贷款转成利率较低的经营贷。
转贷过程中涉及过桥资金使用费、中介服务费等，都是额外支出，短期来看并没有划算多少，长期来看支出的利息是少了。
不过，转贷是违规操作，典型的贷款实际用途与申报用途不符，本质上将用于生产的借来的钱还了房贷。
这种操作一旦被银行察觉是会被要求全额提前还款的，风险比较大，不建议如此操作。
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