万人老小区欲自拆重建 99%业主同意,上海徐汇区华发小区会拆了重建吗
万人老小区欲自拆重建 99%业主同意，上海徐汇区华发小区会拆了重建吗？
不会重建，华发小区建于上世纪九十年代，出现5处违章搭建，均为一层平房，由业委会出租用于经营烟纸店、电脑维修店等，为顺利推进华发小区“三旧”变“三新”改造项目，华泾镇下定决心必须拆除上述5处经营性违建。
老旧小区改造存在问题？
一是改造协调难度大。在老旧小区改造过程中,老旧小区基础设施不齐全、缺失等情况较为普遍,如:以我县为例,许多老旧小区由于历史原因,燃气、供电、供水设施落后,需要改建或重建;强弱电空中飞线乱象严重,牵涉的条管单位多,协调难,且成本大;老城区多数为改制企业生活区和开放式自建房小区,由于历史原因,乱搭违建现象较多、拆迁难度大等。
二是特老小区综合条件差改造难度大。特老小区部分楼体建筑超过了30年,居民上下水经过长期使用、老化、堵塞损坏,导致很多居民都自行改造污水管道进入化粪池,这种管道基本半露在地面,机械破拆路面时一动就破,增加了改造难度;部分小区居民自行接的管道,楼体配套化粪池及污水管道,自来水管道,排水管道在楼体间狭窄的过道下面纵横密布,改造时强弱电管道也要挖沟,新建雨污分流管网工程难度较大。例如老建筑公司小区和大修厂小区,均建成于20世纪70、80年代,这些“高龄”老楼普遍存在安全隐患甚至成为“危房”无法居住。加之小区私搭线缆较多,违建及开墙打洞较为普遍,受制于当时土地面积、建筑材料、工程质量等局限性,消防和抗震方面均存在较大安全隐患,给改造带来了巨大难度。
三是群众工作协调难度大。城市是人员集中地,很多小区并非“原住民”,多半是来自不同地方的人群,小区住户情况复杂。有同意改造,有不同意改造的,对水,电、气、通讯,网络等相关需求各个业主也不太相同。如在宝塔花园小区,有的住户有多辆汽车,其对于停车位的需求是最关心的,而有的住户因为年纪较大,对于小区的空地和活动场所需求较多,这就带来了矛盾。而且老旧小区居民大多数是老年人,思想工作难度较大,协调工作非常难,部分居民把老旧小区改造看作是彻底改造小区面貌的唯一机会,要求通过老旧小区改造解决所有问题,诉求过高等。
中央再提老旧小区改造？
相较于“棚改”，“旧改”的“威力”究竟有多大？在旧改范围内的那些“老破小”，值得购买吗？
什么是“老破小”？概括起来就是“四老一差”，即“街老、院老、房老、设施老”、“生活环境差”。
对于这类房子，为了适应经济发展的要求和城市建设步伐，之前的策略是“棚改”，即推倒重建，以此提升城市面貌，同时改善居住环境。
纵观2016年-2020年，全国棚改的数量分别是606万套、609万套、626万套、316万套、209万套，结合这一数据，能明显的看出，棚改的数量在下降，尤其是2019年可以算作是一个拐点，棚改数量从2018年的600多万套，以下折腰降到300多万套，降幅50%。
棚改的数量为什么会大幅度的减少？其中一个重要原因是棚改是“大拆大建”，而房子在居住属性的同时又被赋予了金融属性，炒房客把房子当做赚钱的工具，而棚改又能大幅度的推高房价，这不符合“房住不炒”的基本政策，让不少刚需“望楼兴叹”。
但是“老破小”在绿化、卫生、安保、消防、车位、户型设计等方面都已经无法与新建小区相比拟，不仅居住体验不佳，对城市形象也是一种影响，完全不改造也是不可能的，在“棚改”被限制或叫停之后，“旧改”取代了“棚改”的位置和作用：
一，旧改“旧改”已经不是一个新鲜词汇了，早在2020年7月，一份《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就曾下发，“意见”指出，在未来5年，要推进城市更新和开发建设方式的转型，这里所提到的“建设方式转型”，就是旧改代替棚改。
相较于“棚改”，“旧改”针对的是哪些房子？带来的作用又是什么呢？
首先，“旧改”不是“大拆大建”：
棚改是“推倒重建”，旧房从里到外焕然一新，周边的养老、托幼、医疗等公共服务设施也会得到相应的完善；但是“旧改”则完全不同，不会涉及拆迁改造，只对水电气、外立面、电梯等进行改造、刷新或加装，说白了，房龄还是那个房龄。
再者，有没有“货币补贴”上的区别：
棚改的背后有货币补贴上的直接刺激，在很大程度上会刺激房价的上涨；但旧改的资金由财政、居民、社会资本共同承担，再加上房龄不会发生变化、户型不会发生变化，对房价的提升作用非常有限，所以社会资本参与的积极性并不大。
综上来说，基于是否存在“大拆大建”上的区别、基于背后是否有社会资本的积极参与，棚改与旧改最本质的体现是对房价的影响，相较于“棚改”，“旧改”对房价的促进作用几乎可以忽略不计。
也就是说，如果购房者冲着某小区将要旧改而选择入手某“老破小”，目标是旧改之后能升值，那么这种想法几乎是要破灭的。当然，也不排除有旧改带来升值的案例，但升值幅度是很小的，远不及棚改。
说了这么多，只为了阐述一个观点：旧改对房子的升值促进非常有限，多数情况下是不值得入手的，作为改善性住房更是无从谈起。
但是话又不能说得那么绝对，所有的“老破小”都不值得购买吗？其实并不是，关键是看你的需求是什么：
二，老破小的房子值不值得购买？旧改以2000年底建成的老旧住宅区为主，根据2019年的数据，全国这类小区有16万个，建筑总面积是40亿平方米，涉及居民4200万户，按照户均3人来计算，这类老旧小区的人口有1.2亿人之多。
“老破小”并非没有价值，从房龄来看，基本超过20年，那个时候正是城镇化推进的年代，这类小区多居于老城区甚至是城市核心地段，不少房子有学位上的优势，这就是为什么屡屡看到老破小能卖出“天价”的原因，说白了，购房者看重的是“学位”这一附属价值，而非居住属性。
那么“老破小”值不值得买呢？
我个人的观点很明确，倘若老破小有学位这一附属价值，而这又恰好是你需要的，购买老破小无可厚非。
但是房子终归在居住属性上的体现更大一些，不少城市近两年也在弱化房子的学位价值，因此对于不同城市、不同入学政策下的“老破小”来说，是否值得购买的答案是不一致的：
“老破小”是否值得购买，关键看四个方面：
首先，保值效果：老破小有地段和学位上的优势，保值一般没问题，但增值也会受到限制，因为购买人群就那么多，再加上银行对于二手房的房贷有一定的限制，有些要求房龄不能超过25年、20年甚至15年，这就使得购买者的范围进一步缩小，流动性上受到很大限制，除非是遇到能一把付的“接盘者”，否则在急用钱的时候很容易出现被“套牢”的情况；
第二，小区环境：上文已经说了，“旧改”几乎很难完全改善小区环境，所以居住体验上会差一些，单纯的“外观改造”对居住体验上的提升作用是非常有限的；
第三，装修成本：旧改，改的是“外观”，购买后，为了有居住环境上的更佳体验，还需要购房者付出一定的装修成本，相较于“新房”来说，额外的购房成本并不低。
综上，“老破小”是否值得购买，关键看有没有你所需要的附加价值，倘若你想着老破小能在旧改后，价值“一飞冲天”，这种不切实际的想法基本会落空；倘若你想通过购买老破小来改善居住环境，作为改善性住房，这种想法基本也会落空。
当然，对于老城区位置的“老破小”来说，它们通常没有学位上的附加价值，价格上会便宜很多，这特别适合刚进城的农民朋友、刚毕业的学生、手头不宽裕的人落户，可以作为一个过渡，也不失一个较好的选择。
写在最后：相较于前几年风风火火的“棚改”，“旧改”更贴近于“民生工程”，是居住环境上的提升，也是城市形象上的提升，短期内有利于老破小的流动性、易手率，但长远来看，对房价的大幅刺激作用是非常有限的，其根本是“民生保障”，而非刺激房价。
从以上“旧改”的本质也就能得出老破小是否值得购买的答案了：倘若是为了升值，这样的想法基本会落空的，这不同于棚改；倘若看中的是老破小在学位等方面的附加价值，那么选择购买也不失为一种选择，但后期还要考虑保值、易手率、居住体验等方面的劣势。
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老旧小区有望拆了重建吗？
有这种趋势。北京地区每年都有计划地实施老旧小区改造工作，各区也有改造计划，其进程正在逐步加快，只是不同地区进展不同。
老旧小区改造是谁提出来的？
国务院办公厅关于全面推进
城镇老旧小区改造工作的指导意见提出的
